Barrapunto

El primer punto no arregla nada, en mi experiencia en el que no quiera pagar no va a hacerlo y, en caso de juicio, puede que el juez le dé la razón (incluso si te ha desvalijado la casa). Con el quinto punto tampoco hubo suerte, diría que más bien al contrario. Recalco, esa es mi experiencia personal y no aplicable a todos los casos, incluso con contrato e inmobiliaria de por medio.
El tercer punto y especialmente el segundo ya me gustan más. Tomo nota para próximas experiencias, muchas gracias.

Soy el PH al que contestas.

En realidad el punto más importante de todos es el segundo, como bien dices. Básicamente nada puede salir bien si tratas con sinvergüenzas, así que lo primero es asegurarte de que estás tratando con gente honesta. Eso es válido para todos los aspectos de la vida. De todos modos, una vez asegurado el punto segundo, sigue siendo conveniente cubrir el resto de puntos, porque:

• Una persona honesta puede estar haciendo un mal cálculo de lo que puede o no asumir. Por eso el punto primero: entre dos posibles inquilinos que parecen igual de honestos, elige el que tenga mayores ingresos.
• Una persona honesta que ha hecho un buen cálculo de lo que puede asumir puede sufrir un revés en la vida, así que una buena fianza (punto tercero) sirve para evitar sustos. Además una persona honesta puede dejar de serlo si la vida le putea mucho, así que no viene mal que le tengas agarrado de los huevos con una buena fianza y un aval potente. Para evitar tentaciones.
• Puedes equivocarte a la hora de juzgar la honestidad y la solvencia de una persona. Sé de una persona que alquiló a un tío que aparentaba tener mucho dinero (conducía un cochazo...), parecía buena gente, padre de familia, con una niña de tres años y una mujer encantadora. Total, que en realidad no tenía dónde caerse muerto, y el coche era prestado. Al segundo mes dejó de pagar la renta. Así que por si acaso, sigue el consejo del punto cuarto: las cosas claras, bien escritas y bien firmadas. Un ejemplo de algo que pocas veces se incluye en los contratos de arrendamiento es un inventario decente. No me vale un inventario que diga "una mesa, cuatro sillas, un sofá", sin concretar marcas, modelos ni estados de conservación. El inquilino se lleva tu sofá de cuero de 4.000 euros, te deja uno del Ikea de 300 euros, y con ese inventario no puedes reclamar. Yo he visto inventarios de contratos de arrendamiento en los que se han incluido hasta fotografías a color de los muebles, eso sí es un inventario decente.
• Una persona honesta, ya lo he dicho, puede dejar de serlo si le putean, así que trata de no ser tú quien putea. No te quejes de que te ha picado la abeja después de dedicarte a golpear el panal.

Por supuesto, aún con todas las cautelas, te puede salir rana. En ese caso:

• Tienes un contrato bien hecho que te permitirá echarle de casa tan rápido como lo permita la ley y el juzgado.
• La fianza cubrirá al menos parte de las rentas que pierdas en lo que tardes en echarle de casa. Cuanto mayor sea la fianza (y el aval), menos dinero perderás por el camino.
• Como te has asegurado de que es solvente, tarde o temprano podrás recuperar el dinero que te ha dejado a deber. Harto estoy de ver gente que se conforma con recuperar el piso, y ni se molesta en reclamar las rentas debidas o los daños, porque sabe que el inquilino no tiene dónde caerse muerto. Entonces, ¿por qué le alquilaste?
• Si le has tratado bien, no podrá alegar ninguna excusa absurda ante el juzgado, podrás demostrar al juez que le has tratado de manera exquisita, y no has intentado escurrir el bulto nunca. Imagina que le echas por no pagar la renta, y el inquilino responde diciendo que no te debe nada porque tuvo que pagar de su bolsillo el arreglo de la caldera... si te presentas al juicio con el recibo de pago del arreglo de la caldera, pagado por ti, el juez tardará cero coma cero segundos en decidir echar al inquilino.

Por cierto, tema "agencia inmobiliaria": por experiencia propia y de terceros, las agencias inmobiliarias pocas veces sirven para hacer el filtro. Tienes, por un lado, que les interesa alquilar el piso cuanto antes para llevarse su comisión, así que andar descartando candidatos no les hace mucha gracia. Por otro lado, no es la inmobiliaria la que perderá dinero si se deja de pagar la renta, ni tendrá que comerse los desperfectos de la vivienda. Si tienes un problema con el inquilino, lo máximo que hará la agencia es pegarle un telefonazo para cantarle las cuarenta, y si eso no sirve de nada, se ofrecerá amablemente a ir de testigo al proceso judicial que tendrás que iniciar pagando al abogado de tu bolsillo. El riesgo que asumen con el inquilino es mínimo, así que no esperes que se esfuercen demasiado en investigar el "historial arrendaticio" de nadie. Ese trabajo te corresponde a ti. Si das con una agencia que hace algo de "investigación", pues estupendo, pero yo diría que son las que menos.

En cuanto al contrato, he visto contratos de inmobiliaria que no hay por dónde cogerlos. Por si acaso lleva el contrato a un abogado a que lo revise antes de firmarlo, lo que te cobre merecerá la pena.